Czy po wyodrębnieniu lokalu w budynku właścicielem mógł być ten sam podmiot, czy konieczne było przeniesienie własności tego lokalu na innego podatnika?
Na to pytanie odpowie Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale.
Chodzi o optymalizacje w podatku od nieruchomości, które można było stosować do końca 2015 r. Pozwalał na to ówczesny art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Prosty zabieg, polegający na wyodrębnieniu lokali w budynku, umożliwiał obniżkę podatku nawet kilkudziesięciokrotnie (patrz ramka). Optymalizacja polegała na tym, że po wyodrębnieniu własności lokali każdy ze współwłaścicieli płacił podatek od całej powierzchni swojego lokalu oraz – tylko proporcjonalnie – od części wspólnej budynku. Było to znacznie mniej, niż gdyby opodatkować cały budynek.
Problem polegał na tym, że część podatników wyodrębniała lokale na własną rzecz. Innymi słowy, właścicielem lokali i części wspólnych był ten sam podmiot.
W orzecznictwie pojawiły się dwa rodzaje wykładni art. 3 ust 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. – Sądy formułowały różne konkluzje, w zależności od tego, czy kładły nacisk na przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, czy na rozwiązania przyjęte w ustawie o własności lokali (art. 10) – wyjaśnił sędzia Jerzy Płusa, uzasadniając postanowienie o skierowaniu pytania pod uchwałę.
Część sądów uznawała, że nie ma znaczenia, czy prawo własności do wyodrębnionych lokali należy do kilku podmiotów, czy tylko do jednego. Właściciel nie musiał więc szukać np. innej firmy, która kupi wyodrębniony lokal.
Sądy orzekające, zgodnie z drugą koncepcją, powołały się na postanowienie Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2013 r. (sygn. akt II CSK 471/12). SN orzekł, że skupienie udziałów przez jedną osobę nie prowadzi do powstania współwłasności. Zwracano też uwagę na art. 195 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy jest co najmniej dwóch właścicieli nieruchomości.
Sędzia Płusa podkreślił, że orzecznictwo szło w obu kierunkach jednocześnie i nie rysowała się perspektywa, by któraś z tych linii miała przeważyć.
Na czym polegała optymalizacja – przykład
Przed wydzieleniem
Dwie spółki były współwłaścicielami (po 50 proc.) budynku o pow. 10 tys. mkw.
Podatek od całej powierzchni (stosując stawki maksymalne ustalone na 2015 r.) wyniósł więc 231 300 zł za cały rok.
Po wydzieleniu
Spółki wydzielają w tym samym budynku dwa niewielkie lokale – każdy o powierzchni 100 mkw.
Część wspólna budynku (z wyłączeniem powierzchni lokali) to 9800 mkw.
Skoro każdy wyodrębniony lokal ma 100 mkw., a cały budynek 10 tys. mkw., to obliczamy powierzchnię lokalu do powierzchni całego budynku – ułamek ten wynosi 1/100. Obliczamy więc powierzchnię do opodatkowania części wspólnej (9800 x 0,01 = 98 mkw.).
Po wydzieleniu lokali każdy ze współwłaścicieli zapłacił:
● podatek od własnego lokalu (o powierzchni 100 mkw.) – 2313 zł, oraz
● podatek od 1/100 części wspólnych budynku (9800 x 0,01 = 98 mkw.), czyli 2266,74 zł.
W sumie każdy ze współwłaścicieli zapłaci po 4579,74 zł podatku.
Oszczędność każdego ze współwłaścicieli wyniosła więc 111 070,26 zł