Odstąpienie prawa do zakupu nieruchomości należy rozliczyć jak dostawę towaru, a nie jak świadczenie usług – wynika z wyroku WSA w Gdańsku. To oznacza, że wynagrodzenie za cesję powinno być rozliczane według stawki VAT właściwej dla dostawy nieruchomości. W niektórych sytuacjach może być więc zwolnione z podatku albo objęte stawką 8 proc., gdy chodzi o „społeczne budownictwo mieszkaniowe”.

Wcześniej podobnie orzekł NSA m.in. 23 marca 2017 r. (sygn. akt I FSK 1406/15) i 24 maja 2013 r. (sygn. akt I FSK 169/12) oraz WSA w Krakowie w nieprawomocnym orzeczeniu z 28 marca 2018 r. (sygn. akt I SA/Kr 132/18).
Innego zdania jest fiskus. W interpretacji z 30 listopada 2017 r. (nr 0111-KDIB3-3.4012.107.2017.1.WR) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że cesja praw i obowiązków z przedwstępnej umowy deweloperskiej jest usługą. Jest więc objęta 23 proc. VAT.
Odwołał się do art. 509 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że przedmiotem cesji powinno być konkretne prawo majątkowe, a nie towar. Między stronami nie dochodzi więc do dostawy towarów, a do świadczenia usługi – stwierdził organ.

Prawo czy towar

W sprawie rozstrzygniętej przez gdański WSA chodziło o przedsiębiorcę, który zajmował się obrotem nieruchomościami. Jego głównymi klientami byli deweloperzy, z którymi zawierał notarialne umowy przedwstępne. Zobowiązywały one deweloperów do wybudowania nieruchomości i przeniesienia jej własności na rzecz zleceniodawcy. Deweloperzy z każdym etapem realizacji inwestycji wystawiali faktury, a przedsiębiorca wpłacał zaliczki. Często stanowiły one 100 proc. ceny nieruchomości. Przedsiębiorca płacił też za wykończenie nieruchomości, np. położenie podłóg.
Docelowo przedsiębiorca odstępował swoje prawa i obowiązki zapisane w umowie przedwstępnej na rzecz osób fizycznych zainteresowanych własnym lokum. Pieniądze, które otrzymywał z tego tytułu pokrywały z nawiązką poniesione wcześniej koszty.
Przedsiębiorca spytał dyrektora KIS, czy na fakturach dokumentujących cesję może naliczać VAT według stawki 8 proc., zgodnie z art. 41 ust. 12a–12c ustawy o VAT. Chodziło bowiem o nieruchomości objęte programem społecznego budownictwa mieszkaniowego.
Dyrektor KIS uznał, że to niemożliwe, bo zgodnie z art. 509 k.c. cesja z założenia dotyczy jedynie praw majątkowych, a nie towarów. Przedsiębiorca, odstępując swoje prawa i obowiązki, świadczy więc usługę, od której powinien zapłacić 23 proc. VAT

Stawka musi się zgadzać

Przedsiębiorca wygrał w sądzie. WSA w Gdańsku orzekł, że najważniejszy jest cel ekonomiczny. Zarówno umowa przedwstępna, cesja uprawnień z tej umowy, jak i umowa przyrzeczona zmierzały do jednego celu ekonomicznego – dostawy nieruchomości. Jeżeli więc czynność przewidziana w umowie przedwstępnej może być finalnie zakwalifikowana jako dostawa, to cesja praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej powinna też być kwalifikowana w ten sposób. Nie do przyjęcia jest, aby stawka VAT od zaliczek na czynność objętą umową przedwstępną była inna niż stawka podatku od czynności przeniesienia praw wynikających z umowy przedwstępnej na osobę trzecią – stwierdził WSA.
Wyrok jest nieprawomocny.
Wyrok WSA w Gdańsku z 16 maja 2018 r., sygn. akt I SA/Gd 326/18.