Nieruchomość może mieć jednocześnie kilku właścicieli, z których każdy ma prawo rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Może on również domagać się zniesienia współwłasności przez podział fizyczny albo spłacić pozostałych właścicieli i przejąć całość
Czy zmiana właścicieli decyduje o przedawnieniu
Współwłaścicielami nieruchomości są obecnie spadkobiercy osób, które przed laty zakupiły ją wspólnie. Dochodzi między nimi do konfliktów w związku z zarządzaniem nią. Jedynym wyjściem z sytuacji byłby jej podział. Czy jednak roszczenie o zniesienie współwłasności nie przedawniło się, skoro od dziesięciu lat nieruchomość ma już nowych właścicieli?
NIE
Roszczenia o zniesienie współwłasności nie ulegają przedawnieniu. Oznacza to, że z wnioskiem do sądu rejonowego (właściwego miejscowo dla położenia nieruchomości) można wystąpić bez względu na to, od ilu lat nieruchomość należy jednocześnie do kilku osób, a w dodatku są to już spadkobiercy poprzednich właścicieli. Dopóki jednak w sądzie nie zakończy się postępowanie o zniesienie współwłasności, warto uregulować w umowie sposób zarządzania wspólną nieruchomością, aby uniknąć dalszych konfliktów między współwłaścicielami. Mogą np. postanowić, że zarząd w ich imieniu będzie sprawował jeden z nich albo osoba trzecia (wynajęty zarządca). Zarządcę powołują współwłaściciele lub sąd. Sąd ma prawo ustanowić zarządcę w trzech przypadkach: gdy nie można uzyskać zgody współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu albo gdy większość krzywdzi mniejszość.
Podstawa prawna
Art. 229 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U z 2014 r. poz. 121).
Czy sąd rozliczy współwłaścicieli
Właściciele nieruchomości chcą ją podzielić, ale nie są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności. Wnioskodawca, który w ich imieniu ma wystąpić do sądu o wszczęcie postępowania, przygotowuje nawet plan jej podziału na części. Czy sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, a różnice wartości w powstałych po podziale częściach wyrówna przez dopłaty pieniężne?
TAK
Sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, ale tylko pod warunkiem że wszyscy współwłaściciele wyrazili zgodę na przedstawiony w nim projekt podziału nieruchomości. Projekt powinien zostać sporządzony według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, co oznacza, że podstawą oznaczenia są dane z katastru nieruchomości. Nie może on również w sposób rażący naruszać interesów osób uprawnionych, sprzeciwiać się prawu i zasadom współżycia społecznego. Gdy współwłaściciele nie są zgodni co do sposobu przeprowadzenia podziału, to sąd powinien dążyć do ugodowego uregulowania sporu. Jeżeli jednak wszyscy właściciele nie wyrażą zgody na zaproponowany podział, to wówczas sąd orzeknie w sposób, jaki uzna za właściwy po przeprowadzonym postępowaniu. Takie stanowisko zajął też Sąd Najwyższy w postanowieniu z 6 listopada 2002 r. w sprawie sygn. akt III CKN 1372/00. Wartość udziałów sąd wyrównuje, zasądzając spłaty i dopłaty, a ich wysokość ustala w złotych. Bierze przy tym pod uwagę ceny obowiązujące w momencie dokonywania podziału. Sąd określa termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin spłaty odsetek, a w razie potrzeby nawet sposób ich zabezpieczenia. Może też rozłożyć spłaty i dopłaty na raty, lecz wówczas termin ich zapłaty nie może przekraczać 10 lat.
Jeśli podział fizyczny nie będzie możliwy, to pierwszeństwo do uzyskania całej nieruchomości mają posiadacze największych udziałów, pozostali uzyskają spłaty. Może się jednak zdarzyć, że nikt nie będzie chciał objąć nieruchomości i spłacić pozostałych współwłaścicieli. Wtedy sąd zarządzi jej sprzedaż i rozstrzygnie o podziale uzyskanej kwoty.
Podstawa prawna
Art. 618, art. 621–625 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U z 2014 r. poz. 101).
Art. 212 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U z 2014 r. poz. 121).
Czy zawsze można znieść współwłasność
Współwłaściciele od lat wiodą spór o to, w jaki sposób powinni zarządzać nieruchomością. Dlatego uznali, że najlepiej znieść współwłasność i dokonać fizycznego podziału budynku i działki. Nie są zamożni i dlatego nie znalazł się chętny do objęcia całej nieruchomości w zamian za spłaty dla pozostałych. Czy każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności i dokonania podziału?
TAK
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, a nawet domagać się, aby został przeprowadzony jej fizyczny podział. Może to nastąpić w drodze umowy albo postępowania sądowego. Umowę znoszącą współwłasność powinni zawrzeć wszyscy współwłaściciele. Musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, bowiem każdy sposób zniesienia współwłasności nieruchomości wiąże się z przeniesieniem udziałów. Współwłaściciele przystępujący do umowy muszą też być zgodni co do sposobu zniesienia. Mogą np. zaproponować podział fizyczny nieruchomości i przyznanie dopłat niektórym współwłaścicielom, aby w ten sposób wyrównać różnice wartości części, które powstały z podziału. Może to jednak nastąpić tylko wtedy, gdy taki podział fizyczny nieruchomości jest technicznie możliwy do przeprowadzenia, zgodny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości i nie spowoduje znacznego zmniejszenia jej wartości. Innym sposobem jest przyznanie całej nieruchomości jednemu współwłaścicielowi lub tylko kilku na współwłasność za ich zgodą. Wtedy pozostali otrzymaliby od nich spłaty. Można też umówić się, że nieruchomość zostanie sprzedana, a pieniądze podzielone między współwłaścicieli. Dopuszczalne są też inne sposoby, np. podział fizyczny tylko części wspólnej nieruchomości i sprzedaż reszty oraz podział otrzymanych pieniędzy.
Jeżeli jednak współwłaściciele nie będą zgodni co do sposobu podziału, to wówczas wchodzi w rachubę postępowanie sądowe, które ma prawo wszcząć każdy z nich.
Podstawa prawna
Art. 210–211 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U z 2014 r. poz. 121).
Czy każdy współwłaściciel może pójść do sądu
Nieruchomość należy do dwóch właścicieli. Tylko jeden chce ją podzielić i znieść współwłasność. Drugi, który jest spadkobiercą zmarłego współwłaściciela, zupełnie nie interesuje się posesją i nie łoży na jej utrzymanie. Dlatego nie jest możliwe zawarcie umowy w sprawie zniesienia współwłasności i pozostaje droga sądowa. W jaki sposób będzie przebiegało postępowanie przed sądem o zniesienie współwłasności? Czy sąd rozpocznie je, gdy z takim żądaniem wystąpi tylko jeden z właścicieli?
TAK
Postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości może zostać wszczęte na żądanie tylko jednego współwłaściciela, pod warunkiem że wykaże on swoje prawa. Wystarczy, że przedłoży odpis z księgi wieczystej, z którego wynika, że jest wpisany do niej jako współwłaściciel nieruchomości. We wniosku powinien dokładnie określić nieruchomość mającą ulec podziałowi (np. położenie, zabudowania i inne jej części składowe). Należy dołączyć do niego dokumenty potwierdzające prawo własności (odpisy z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów tej nieruchomości, orzeczenia sądowe lub administracyjne, odpisy umów notarialnych). Opłata za złożenie wniosku jest stała i wynosi tysiąc złotych, a jeśli wniosek zawiera zgodną propozycję wszystkich właścicieli zniesienia współwłasności, płaci się mniej, bo tylko 300 zł.
Wniosek może złożyć nawet spadkobierca zmarłego współwłaściciela lub wierzyciel współwłaściciela, pod warunkiem że dokonał zajęcia w postępowaniu egzekucyjnym. Zawsze wnioskodawca powinien wskazać uczestników postępowania, czyli pozostałych współwłaścicieli lub ich spadkobierców, oraz inne osoby, które mają interes prawny w sprawie, np. wierzycieli współwłaścicieli lub osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości.
Podstawa prawna
Art. 617 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U z 2014 r. poz. 101).
Art. 41 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1025).